부동산 절세가 '탈세'로 보이는 순간: 신고·계약서·계좌 관리 리스크 9가지 💣

📋 목차

• 🔍 인트로: 절세와 탈세, 그 위험한 경계선
• ⚖️ 절세와 탈세의 차이, 국세청은 어디서 선을 긋나
• 📝 다운계약서·이중계약서가 치명적인 이유
• 💵 현금거래 부동산, 왜 세무조사 1순위일까
• 🧾 중개수수료·인테리어 비용 증빙 실수 패턴
• 🏠 공동명의 지분 정산, 증여세 폭탄 피하는 법
• 👨‍👩‍👧 특수관계자 거래에서 반드시 챙겨야 할 증빙
• ❓ FAQ 30문답

 

오늘 하루도 수고 많으셨어요 😊 부동산 거래를 앞두고 있거나 최근 매매를 마친 분이라면 한 번쯤 이런 생각을 해보셨을 거예요. "인터넷에서 본 절세 팁, 이거 진짜 해도 되는 건가?" 하고요.

 

사실 절세와 탈세의 경계는 생각보다 모호해요. 어떤 행위는 합법적인 절세 전략이지만, 비슷해 보이는 다른 행위는 탈세로 분류되어 가산세와 세무조사로 이어질 수 있답니다. 2026년 현재 국세청은 부동산 거래를 단발성 이벤트가 아닌 장기간 데이터 흐름으로 분석하고 있어서, 과거에는 넘어갔던 부분도 지금은 정밀하게 검증받게 되었어요.

 

이 글에서는 부동산 거래에서 흔히 발생하는 9가지 리스크 패턴을 구체적으로 살펴볼 거예요. 계약 단계부터 신고 단계, 그리고 사후 관리까지 각 단계에서 주의해야 할 포인트를 정리했으니, 끝까지 읽으시면 "이건 해도 되고, 저건 안 되는구나"라는 명확한 기준이 생길 거예요. 커뮤니티와 세무 전문가 네트워크에서 공유되는 실제 사례와 국세청 공식 자료를 바탕으로 정리했답니다.

 

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부동산 절세 실패로 세무조사를 받게 되는 대표적인 실수 유형이 궁금하시다면, 아래 글에서 7가지 치명적 패턴을 먼저 확인해 보세요.

부동산 절세 실패로 세무조사 받는 치명적 실수 7가지 보러가기 →

 

⚖️ 절세와 탈세의 차이, 국세청은 어디서 선을 긋나

 

절세와 탈세를 구분하는 핵심 기준부터 명확히 정리해 볼게요. 절세는 세법이 허용하는 범위 안에서 세금 부담을 줄이는 합법적인 행위예요. 예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하거나, 장기보유특별공제를 최대한 활용하는 것이 대표적인 절세 전략이에요.

 

반면 탈세는 허위 신고, 소득 은닉, 거짓 증빙 제출 등을 통해 납부해야 할 세금을 회피하는 불법 행위예요. 겉으로는 비슷해 보여도 법적 결과는 완전히 달라요. 절세는 권장되지만, 탈세는 가산세와 형사처벌까지 이어질 수 있어요.

 

🔎 국세청이 탈세로 판단하는 대표적 신호

구분	합법적 절세	탈세 의심 행위
거래가액 신고	실거래가 그대로 신고	실거래가보다 낮게 허위 신고
자금 흐름	계좌이체로 투명하게 기록	현금으로 일부 거래 후 미신고
필요경비 처리	실제 지출분만 증빙과 함께 신고	허위 영수증으로 경비 부풀리기
특수관계자 거래	시가 기준으로 적정가 거래	시가의 30% 이상 저가로 거래

 

내가 생각했을 때, 많은 분들이 실수하는 지점은 "남들도 다 하니까 괜찮겠지"라는 막연한 기대예요. 2026년 현재 국세청은 빅데이터 분석 시스템을 통해 거래 패턴을 실시간으로 모니터링하고 있어서, 예전처럼 "운이 좋으면 안 걸리겠지"라는 접근은 매우 위험해요.

 

특히 2026년부터는 자금조달계획서를 국세청이 전수 확인하기로 했어요. 집을 살 때 제출하는 자금조달계획서의 내용과 실제 금융거래 내역을 대조 분석해서, 불일치가 발견되면 바로 소명 요청이 나가는 구조예요. 이런 환경에서 "조금 아끼려고" 한 행동이 오히려 큰 비용으로 돌아올 수 있답니다.

 

절세와 탈세의 경계선에서 가장 중요한 원칙은 "모든 거래를 증빙으로 남기고, 신고 내용과 실제 내용을 일치시키는 것"이에요. 이 원칙만 지켜도 세무조사 대상에서 벗어날 확률이 크게 높아져요. 그렇다면 구체적으로 어떤 행위가 탈세로 분류될 수 있을까요?

 

📝 다운계약서·이중계약서가 치명적인 이유

 

부동산 거래에서 가장 심각한 탈세 행위 중 하나가 다운계약서 작성이에요. 다운계약서란 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성해서 취득세와 양도소득세를 줄이려는 행위를 말해요. 이중계약서는 실제 거래용 계약서와 신고용 계약서를 따로 만드는 것이고요.

 

이런 행위가 적발되면 어떤 일이 벌어질까요? 먼저 매도인과 매수인 모두 취득세의 3배 이하 과태료와 취득가액의 5% 이하 과태료를 부과받을 수 있어요. 여기에 40%의 가산세가 추가되고, 1세대 1주택 비과세 같은 세제 혜택에서도 제외돼요.

 

📊 다운계약서 적발 시 불이익 총정리

대상	과태료·처벌 내용
매도인	양도소득세 추징 + 40% 가산세 + 비과세 감면 제외
매수인	취득세 추징 + 취득세 3배 이하 과태료
공인중개사	등록취소 또는 6개월 이내 업무정지
공통	취득가액의 5% 이하 과태료

 

"그래도 현금으로 일부만 받으면 안 걸리지 않을까?"라고 생각하실 수 있어요. 하지만 국세청은 매수인의 자금조달계획서, 금융거래 내역, 그리고 인근 실거래가 데이터를 종합 분석해서 이상 거래를 포착해요. 주변 시세보다 현저히 낮은 가격으로 신고된 거래는 자동으로 검증 대상에 오르게 돼요.

 

실제로 2025년 국세청은 강남, 마용성 등 고가주택 밀집지역의 부동산 거래를 전수 검증하면서 다수의 다운계약서 사례를 적발했어요. 단순히 세금을 조금 아끼려던 행위가 수천만 원의 추징금과 가산세로 돌아온 사례가 많았답니다.

 

⚠️ 다운계약서 작성 전 반드시 알아야 할 점

첫째, 부동산 실거래 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 해요. 신고 내용은 등기 정보와 연동되어 국세청에 자동 전달돼요. 둘째, 매수인이 향후 해당 부동산을 팔 때 취득가액이 낮게 잡혀서 양도차익이 커지고, 결국 양도소득세 부담이 늘어나요. 셋째, 세무조사에서 다운계약서가 적발되면 거래 당사자 모두 연대책임을 지게 돼요.

 

결론적으로 다운계약서는 "지금 당장 아끼는 세금"보다 "나중에 맞을 세금 폭탄"이 훨씬 크다는 점을 기억하셔야 해요. 합법적인 절세 방법은 따로 있으니까요. 그렇다면 현금거래는 어떨까요?

 

💵 현금거래 부동산, 왜 세무조사 1순위일까

 

부동산 거래에서 현금을 사용하면 왜 위험할까요? 국세청 입장에서 현금거래는 "자금 흐름을 숨기려는 의도"로 해석될 가능성이 높기 때문이에요. 계좌이체는 기록이 남지만, 현금은 출처와 용도를 추적하기 어려워서 탈세 수단으로 악용되는 경우가 많았거든요.

 

2026년 현재 1,000만 원 이상의 현금 거래는 금융정보분석원(FIU)에 자동 보고되는 시스템이 운영되고 있어요. 부동산 거래 대금 일부를 현금으로 주고받으면, 금융기관 보고와 자금조달계획서 내용이 불일치하면서 세무조사 대상에 오르게 돼요.

 

🚨 현금거래가 세무조사로 이어지는 패턴

상황	국세청 대응
계약금 일부를 현금으로 수령	자금조달계획서와 불일치 시 소명 요청
중도금을 현금으로 지급	매수인 통장 입출금 내역 대조
잔금 일부 현금 처리	실거래가 신고와 자금 흐름 교차 검증
프리미엄을 현금으로 수수	분양권 전매 특별 감시 대상

 

특히 분양권 전매에서 프리미엄을 현금으로 주고받는 경우가 많은데, 이건 국세청이 가장 집중적으로 단속하는 영역이에요. 분양권 양도 시에는 신고한 양도가액과 분양계약서 금액의 차이가 곧 프리미엄인데, 이 금액이 현금으로 오갔다면 출처를 소명해야 해요.

 

"현금은 흔적이 안 남으니까 괜찮지 않을까?"라는 생각은 이제 통하지 않아요. 국세청은 매도인과 매수인 양쪽의 통장 거래 내역, 자금조달계획서, 그리고 주변 실거래가를 종합 분석하기 때문에, 금액이 맞지 않으면 바로 티가 나요.

 

만약 어쩔 수 없이 현금을 사용해야 하는 상황이라면, 해당 현금의 출처를 명확히 증빙할 수 있어야 해요. 예를 들어 장기간 저축한 현금이라면 과거 인출 기록과 소득 수준을 연결해서 설명할 수 있어야 하고요. 증빙이 불가능한 현금거래는 절대 피해야 해요. 그럼 양도세 절감을 위한 필요경비 처리는 어떻게 해야 안전할까요?

 

🧾 중개수수료·인테리어 비용 증빙 실수 패턴

 

양도소득세를 줄이기 위해 필요경비를 최대한 활용하는 것은 합법적인 절세 방법이에요. 중개수수료, 취득세, 그리고 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용은 필요경비로 인정받을 수 있어요. 하지만 이 과정에서 증빙 관리를 제대로 하지 않으면 오히려 문제가 될 수 있어요.

 

가장 흔한 실수는 인테리어 비용을 전액 필요경비로 신고하는 거예요. 세법상 필요경비로 인정되는 인테리어는 "자본적 지출"에 해당하는 항목만이에요. 샤시 교체, 발코니 확장, 보일러 교체, 시스템에어컨 설치 등이 여기에 해당해요.

 

✅ 필요경비 인정 vs 불인정 항목

필요경비 인정 (자본적 지출)	필요경비 불인정 (수익적 지출)
샤시 전체 교체	벽지 교체
발코니 확장 공사	장판 교체
보일러 교체 (수리 아님)	보일러 수리
시스템에어컨 설치	형광등 교체
방수공사	청소비용

 

증빙 서류도 매우 중요해요. 세금계산서나 현금영수증 같은 적격증빙이 있어야 필요경비로 인정받을 수 있어요. 공사 계약서, 무통장입금 영수증, 카드 결제 내역 등도 보조 증빙으로 활용할 수 있지만, 가능하면 세금계산서를 받아두는 게 가장 확실해요.

 

중개수수료의 경우에도 마찬가지예요. 공인중개사에게 지급한 수수료는 필요경비로 인정되지만, 현금으로 지급하고 영수증을 받지 않으면 증빙이 안 돼요. 계좌이체로 지급하고 영수증까지 받아두면 이중으로 증빙이 확보되어서 안전해요.

 

💡 증빙 관리 체크리스트

✔️ 인테리어 공사 전 견적서와 계약서 확보하기

✔️ 공사 대금은 계좌이체로 지급하기

✔️ 세금계산서 또는 현금영수증 발급받기

✔️ 공사 전후 사진 촬영해서 보관하기

✔️ 모든 증빙은 양도 후 최소 5년간 보관하기

 

"인테리어 비용 3천만 원 전부 공제받으려고 했는데, 자본적 지출에 해당하는 건 1천만 원밖에 안 되네요"라는 상황이 실제로 많아요. 이럴 때 전액을 신고했다가 세무조사에서 2천만 원에 대한 부정 신고 가산세를 맞을 수 있으니, 처음부터 항목을 구분해서 신고하는 게 중요해요. 공동명의 부동산의 지분 정산은 어떻게 해야 안전할까요?

 

🏠 공동명의 지분 정산, 증여세 폭탄 피하는 법

 

부부나 가족 간 공동명의로 부동산을 취득하는 경우가 많아요. 종합부동산세 절감, 양도소득세 분산 등의 효과가 있기 때문인데요. 하지만 공동명의를 설정할 때 자금 부담 비율과 지분 비율이 일치하지 않으면 증여세 문제가 발생할 수 있어요.

 

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 부부가 50:50 공동명의로 취득했는데, 실제로는 남편이 8억 원, 아내가 2억 원을 부담했다면 어떻게 될까요? 남편이 아내에게 3억 원을 증여한 것으로 간주될 수 있어요. 부부 간 증여공제 6억 원 한도 내라면 증여세는 없지만, 증여 사실 자체를 신고해야 해요.

 

⚠️ 공동명의 설정 시 주의 포인트

상황	세무 이슈	대응 방법
자금 부담과 지분 불일치	차액만큼 증여 추정	자금 부담 비율대로 지분 설정
기존 단독명의를 공동명의로 변경	지분 이전분 증여세 + 취득세 4%	증여공제 한도 내 계획적 이전
부모-자녀 공동명의	자녀 자금출처 집중 소명	자녀 지분만큼 자금출처 확보

 

공동명의의 핵심 원칙은 "실제 부담 원칙"이에요. 지분 비율은 반드시 실제 자금 부담 비율과 일치해야 해요. 만약 차이가 있다면 그 차액은 증여로 보고 적절히 신고해야 해요. 신고하지 않고 나중에 적발되면 증여세에 가산세까지 추가돼요.

 

부부 간에는 10년간 6억 원까지 증여공제가 적용되니까, 이 한도 내에서 계획적으로 공동명의를 설정하면 절세 효과를 누릴 수 있어요. 하지만 신고 없이 넘어가면 안 돼요. 증여세가 0원이더라도 증여 사실 자체는 신고해야 하거든요.

 

가족 3인 이상이 공동명의로 소유한 부동산에서 한 명이 지분을 정리하는 경우에도 마찬가지예요. 지분 양도 시 양도소득세가 발생하고, 만약 시가보다 낮은 가격으로 양도하면 저가양수도에 따른 증여세 문제가 추가로 생길 수 있어요. 그럼 특수관계자 거래는 어떤 점을 주의해야 할까요?

 

👨‍👩‍👧 특수관계자 거래에서 반드시 챙겨야 할 증빙

 

가족이나 친인척 같은 특수관계자와 부동산을 거래할 때는 일반 거래보다 훨씬 엄격한 기준이 적용돼요. 국세청은 특수관계자 간 거래를 "증여세를 회피하기 위한 위장 매매"로 의심하는 경향이 있기 때문이에요.

 

특수관계자의 범위는 생각보다 넓어요. 배우자, 직계존비속은 물론이고 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척까지 포함돼요. 법인의 경우 지배주주와 그 친족, 사용인 등도 특수관계자로 분류돼요.

 

📋 특수관계자 거래 시 적용되는 기준

거래 유형	위험 기준	적용 세금
저가 양도	시가의 30% 이상 차이 또는 3억 원 이상 차이	매수자 증여세 + 매도자 양도세 부당행위계산부인
고가 양도	시가의 30% 이상 차이 또는 3억 원 이상 차이	매도자 증여세
부당행위계산부인 적용	시가의 5% 이상 차이 또는 3억 원 이상 차이	시가 기준으로 양도소득세 재계산

 

예를 들어 시가 10억 원짜리 부동산을 부모가 자녀에게 6억 원에 팔았다면 어떻게 될까요? 시가와 거래가액의 차이가 4억 원으로 시가의 40%에 해당하니까, 차액 중 일정 금액이 증여로 의제돼요. 구체적으로는 (10억 - 6억) - min(10억 × 30%, 3억) = 4억 - 3억 = 1억 원이 증여재산가액이 돼요.

 

이런 리스크를 피하려면 감정평가를 통해 시가를 명확히 산정하고, 그 범위 내에서 거래하는 게 좋아요. 감정평가는 최소 2개 기관에서 받아서 평균치를 사용하는 것이 안전해요. 감정평가 비용은 들지만, 나중에 증여세 추징을 당하는 것보다는 훨씬 경제적이에요.

 

🛡️ 특수관계자 거래 안전 체크리스트

✔️ 거래 전 감정평가 2곳 이상 받기

✔️ 거래가액을 시가의 70% 이상으로 설정하기

✔️ 대금 전액을 계좌이체로 지급하기

✔️ 매매계약서에 거래 배경 상세히 기재하기

✔️ 거래 후 소유권 이전 등기 즉시 처리하기

 

2026년부터는 가족 간 저가양도에 대한 과세가 더욱 강화되었어요. 이전에는 어느 정도 허용되던 저가 거래도 이제는 바로 증여세 과세 대상이 될 수 있으니, 특수관계자와 거래할 때는 반드시 전문가 상담을 받는 것이 좋아요. 그럼 자주 묻는 질문들을 정리해 볼게요.

 

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부동산 절세 실패로 세무조사 받는 치명적 실수 7가지 확인하기 →

 

❓ FAQ 30문답

 

Q1. 절세와 탈세의 가장 큰 차이는 뭔가요?

 

A1. 절세는 세법이 허용하는 범위 안에서 세금을 줄이는 합법적 행위이고, 탈세는 허위 신고나 소득 은닉을 통해 세금을 회피하는 불법 행위예요. 결과적으로 절세는 문제가 없지만 탈세는 가산세와 형사처벌까지 이어질 수 있어요.

 

Q2. 다운계약서를 작성하면 어떤 처벌을 받나요?

 

A2. 취득세의 3배 이하 과태료, 취득가액의 5% 이하 과태료, 40% 가산세가 부과될 수 있어요. 1세대 1주택 비과세 같은 세제 혜택에서도 제외되고, 중개사는 등록취소나 업무정지 처분을 받을 수 있어요.

 

Q3. 현금으로 부동산 거래하면 왜 위험한가요?

 

A3. 현금거래는 자금 흐름 추적이 어려워서 국세청이 탈세 의도로 해석할 가능성이 높아요. 1,000만 원 이상 현금 거래는 FIU에 자동 보고되고, 자금조달계획서와 불일치하면 세무조사 대상이 돼요.

 

Q4. 인테리어 비용 전부 양도세 공제받을 수 있나요?

 

A4. 아니요, 자본적 지출에 해당하는 항목만 공제받을 수 있어요. 샤시 교체, 발코니 확장, 보일러 교체 등은 인정되지만, 벽지나 장판 교체 같은 단순 수선비는 공제 대상이 아니에요.

 

Q5. 필요경비 증빙은 어떤 서류가 필요한가요?

 

A5. 세금계산서나 현금영수증 같은 적격증빙이 가장 확실해요. 공사 계약서, 무통장입금 영수증, 카드 결제 내역 등도 보조 증빙으로 사용할 수 있어요.

 

Q6. 공동명의 지분과 자금 부담 비율이 다르면 어떻게 되나요?

 

A6. 차액만큼 증여로 추정돼요. 부부 간에는 10년간 6억 원 증여공제가 있지만, 신고는 해야 해요. 신고 없이 넘어가면 나중에 가산세가 추가될 수 있어요.

 

Q7. 특수관계자에게 얼마까지 저가로 팔 수 있나요?

 

A7. 시가의 30% 이내 또는 3억 원 이내 차이까지는 증여세 과세 대상에서 제외돼요. 하지만 양도소득세 부당행위계산부인은 5% 기준이 적용되니 주의가 필요해요.

 

Q8. 감정평가는 꼭 받아야 하나요?

 

A8. 특수관계자 거래에서는 감정평가를 받는 것이 세무 리스크 관리에 효과적이에요. 최소 2개 기관에서 받아 평균치를 사용하면 시가 산정 근거로 인정받기 쉬워요.

 

Q9. 이중계약서와 다운계약서는 같은 건가요?

 

A9. 비슷하지만 약간 달라요. 다운계약서는 실제보다 낮은 금액으로 작성한 계약서이고, 이중계약서는 실제용과 신고용 두 개의 계약서를 작성하는 거예요. 둘 다 불법이에요.

 

Q10. 중개수수료를 현금으로 주면 문제가 되나요?

 

A10. 현금 지급 자체는 문제가 아니지만, 영수증을 받지 않으면 양도세 필요경비로 인정받기 어려워요. 계좌이체로 지급하고 영수증까지 받아두는 게 가장 안전해요.

 

Q11. 부모님이 자금을 일부 지원해주셨는데 괜찮을까요?

 

A11. 직계존속으로부터 10년간 5천만 원까지는 증여공제가 적용돼요. 이 한도를 넘는 금액은 증여세 신고를 해야 하고, 자금출처조사 시 소명해야 해요.

 

Q12. 자금조달계획서는 언제 제출하나요?

 

A12. 부동산 매매계약 체결 후 실거래 신고 시 함께 제출해요. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 더 상세한 자금조달계획서가 요구돼요.

 

Q13. 세무조사는 몇 년 치까지 받을 수 있나요?

 

A13. 일반적인 경우 5년, 부정행위가 있는 경우 10년까지 소급해서 조사받을 수 있어요. 증여세의 경우 최대 15년까지 부과제척기간이 적용될 수 있어요.

 

Q14. 프리미엄을 현금으로 받으면 안 걸릴 수 있나요?

 

A14. 국세청은 분양계약서 금액과 전매 신고 금액의 차이를 분석해서 프리미엄을 추정해요. 매수인의 자금출처까지 조사하기 때문에 현금으로 받아도 포착될 가능성이 높아요.

 

Q15. 공인중개사가 다운계약서를 권유하면 어떻게 해야 하나요?

 

A15. 거절하셔야 해요. 적발 시 거래 당사자 모두 과태료와 가산세를 부담하게 되고, 공인중개사는 등록취소까지 받을 수 있어요. 실거래가 그대로 신고하는 게 맞아요.

 

Q16. 단독명의를 공동명의로 바꾸면 세금이 발생하나요?

 

A16. 네, 지분 이전에 따른 증여세와 취득세(공시가격의 4%)가 발생할 수 있어요. 부부 간 6억 원 증여공제 내에서 계획적으로 진행하면 증여세는 절감할 수 있어요.

 

Q17. 특수관계자의 범위는 어디까지인가요?

 

A17. 배우자, 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척이 포함돼요. 법인의 경우 지배주주와 그 친족, 임원, 사용인 등도 특수관계자로 분류돼요.

 

Q18. 양도소득세 비과세 요건은 뭔가요?

 

A18. 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우 비과세예요. 단, 실거래가 12억 원 초과 고가주택은 초과분에 대해 과세되고, 조정대상지역 주택은 2년 거주 요건도 필요해요.

 

Q19. 가산세는 얼마나 부과되나요?

 

A19. 무신고 시 납부세액의 20%, 과소신고 시 10%, 부정행위로 인한 경우 40%까지 가산세가 부과될 수 있어요. 납부지연 가산세도 별도로 추가돼요.

 

Q20. 증빙은 얼마나 보관해야 하나요?

 

A20. 양도소득세 관련 증빙은 최소 5년, 증여세 관련 증빙은 최대 15년까지 보관하는 것이 안전해요. 디지털 사본과 원본 모두 보관하시는 걸 권장해요.

 

Q21. 부당행위계산부인이란 뭔가요?

 

A21. 특수관계자 간 거래에서 시가보다 저가 또는 고가로 거래해 세금을 부당하게 줄인 경우, 시가 기준으로 세금을 다시 계산하는 규정이에요. 양도소득세와 법인세에 적용돼요.

 

Q22. 시가는 어떻게 확인하나요?

 

A22. 한국부동산원 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 거래 사례를 확인할 수 있어요. 특수관계자 거래에서는 감정평가를 통해 시가를 산정하는 것이 더 안전해요.

 

Q23. 공동명의 부동산을 팔 때 세금은 어떻게 계산하나요?

 

A23. 각 공유자별로 지분에 해당하는 양도차익을 계산해서 개별 신고해요. 양도소득세 누진세율이 적용되기 때문에 공동명의가 세금 분산 효과를 가져올 수 있어요.

 

Q24. 세무조사 통지를 받으면 어떻게 대응해야 하나요?

 

A24. 당황하지 말고 통지서 내용을 확인한 후, 요청한 자료를 정리해서 기한 내에 제출하세요. 복잡한 사안이라면 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋아요.

 

Q25. 자금출처조사는 누구에게 나오나요?

 

A25. 소득에 비해 고가의 부동산을 취득한 경우, 미성년자나 학생이 부동산을 취득한 경우, 자금조달계획서 내용과 실제 자금 흐름이 불일치한 경우 등에 조사가 나와요.

 

Q26. 차용증을 쓰면 증여세를 피할 수 있나요?

 

A26. 차용증만으로는 부족해요. 실제로 이자를 지급하고 원금을 상환하는 기록이 있어야 차용으로 인정받을 수 있어요. 무이자 차용도 2억 원 한도 내에서만 허용돼요.

 

Q27. 절세 컨설팅 비용도 필요경비로 인정되나요?

 

A27. 양도소득세 신고를 위한 세무사 수수료는 필요경비로 인정돼요. 단, 세금계산서나 영수증 같은 증빙이 있어야 해요.

 

Q28. 법인에 부동산을 저가로 양도하면 어떻게 되나요?

 

A28. 법인에 대해서는 부당행위계산부인 규정이 적용돼요. 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 시가 기준으로 양도소득세가 재계산돼요.

 

Q29. 2026년부터 달라진 세금 규정이 있나요?

 

A29. 네, 자금조달계획서 전수 확인 강화, 고가주택 2주택자 간주임대료 과세 확대, 가족 간 저가양도 과세 강화 등이 시행되었어요. 지방세법도 대폭 개정되었으니 확인이 필요해요.

 

Q30. 세무조사를 피하려면 어떻게 해야 하나요?

 

A30. 모든 거래를 계좌이체로 진행하고, 증빙을 철저히 보관하며, 신고 내용과 실제 내용을 일치시키는 것이 핵심이에요. "조금 아끼려다 크게 잃는" 상황을 만들지 않는 게 최선의 방법이에요.

 

📌 핵심 요약: 부동산 절세를 탈세로 만들지 않는 9가지 포인트

1️⃣ 절세는 세법이 허용하는 범위 내, 탈세는 허위신고·소득은닉으로 구분돼요

2️⃣ 다운계약서 작성 시 취득세 3배 과태료 + 40% 가산세 + 비과세 제외

3️⃣ 현금거래는 1,000만 원 이상 시 FIU 자동 보고, 세무조사 1순위

4️⃣ 인테리어 비용 중 자본적 지출 항목만 필요경비로 인정

5️⃣ 공동명의는 실제 자금 부담 비율과 지분 비율을 일치시켜야

6️⃣ 특수관계자 거래는 시가의 30% 또는 3억 원 이내 차이로 유지

7️⃣ 모든 거래는 계좌이체로 기록을 남기고 증빙 보관

8️⃣ 자금조달계획서 내용과 실제 자금 흐름 반드시 일치

9️⃣ 2026년 강화된 규정 확인하고 전문가 상담 활용

 

⚠️ 면책조항

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법적·세무적 자문을 대체하지 않아요. 세법은 수시로 개정되며 개인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 구체적인 거래 전에는 반드시 세무사, 공인회계사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용을 근거로 한 의사결정에 대해 작성자는 어떠한 법적 책임도 지지 않아요.

 

📚 참고자료

국세청 - 거짓계약서 비과세감면배제 안내

국세청 - 양도소득세 세율 안내

· 부동산거래신고 등에 관한 법률 (국가법령정보센터)

· 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 (저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법)

· 한국부동산원 실거래가 공개시스템